Warum schützt die solide Finanzierungsstruktur den deutschen Immobilienmarkt vor einer Blasenbildung?

Als einer der Auslöser der Finanzkrise wird immer wieder die ausufernde Kreditvergabe in den USA, Spanien oder Japan, verbunden mit einem niedrigen Zinsmarkt, genannt. Auch bei uns befinden sich die Zinsen auf einem historischen Tiefstand. Deutsche Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit liegen bei 0,75%. Dies führt auch auf dem Hypothekenzinsmarkt zu attraktiven Zinsangeboten auf niedrigstem Niveau der Geschichte.

In den USA wurde die Kreditvergabe bei fallenden Zinssätzen immer mehr gelockert. Anders als in Deutschland hatte man in der Zinshochphase vor dem 11. September die Kredite nur kurzfristig festgeschrieben. Durch die Zinssenkungsmaßnahmen durch Alan Greenspan versuchten die USA, die Wirtschaft wieder anzukurbeln.

In dieser Zeit schrieben die „Prime“, also die guten Hypothekenkunden, ihre Zinsen langfristig fest. Das führte auf dem aggressiven US-Hypothekenmarkt dazu, dass die Banken Kredite an Personen vergaben, die sich oftmals eine Immobilie gar nicht leisten konnten!!! Daraus entstand der Begriff der „Subprime-Krise“, also „schlechten Hypotheken-Krise“.

Dazu kam, dass die Banken den guten „Prime-Kunden“ mit bestehenden Hauskrediten noch mehr Kreditvolumen angeboten hatten und somit teilweise über 125% und mehr auf den Beleihungsauslauf den Kunden Geld verlieh, das dann für Konsum und auch Aktieninvestments auf Kredit ausgegeben wurde.

Im Gegensatz dazu hat sich in Deutschland die Kreditvergabe trotz fallender Zinsen sogar reduziert. Der Eigenkapitalanteil hat sich seit 2008 sogar von im Schnitt 25 auf 30 % erhöht und das trotz gestiegener Kaufpreise. Das bestätigt die grundsätzlich konservative Finanzierungshaltung deutscher Kreditnehmer. Beeindruckend, dass in München, der Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen, auch der höchste Eigenkapitalanteil zu verzeichnen ist.

Die ersparten Zinsen nutzen Kreditnehmer heute nicht für den Konsum, sondern für eine erhöhte Tilgung zur vorzeitigen Entschuldung. Damit wird auch ein wesentliches Risiko einer Niedrigzinsphase beherrschbarer, nämlich das Anschluss- oder Prolongations-Zinsrisiko durch die erhöhte Tilgung von im Schnitt 2,5 % und mehr. Damit erreicht man selbst bei einer Vollfinanzierung nach 10 Jahren einen Beleihungsauslauf von 75 % bei einer Anfangsannuität von 5 % (Zins 2,5 %, Tilgung 2,5 %).

Nutzen Sie meine Expertise und lassen Sie sich ein unabhängiges Angebot rechnen. Werden Sie zum Gewinner der Niedrigzinsphase. „Je mehr Sie wissen, desto weniger müssen Sie spekulieren“.

Ihr Immo-Insider