Unikate im Immobilienbereich: Denkmal-Immobilien

Realistische Renditeeinschätzung durch Berücksichtigung von Lage und Entwicklungspotenzial der Region

Das Olympische Dorf gilt als Denkmal-Immobilie. Um langfristige Renditen erzielen zu können, müssen unter anderem die Lage des Denkmals als auch das Entwicklungspotenzial der Gegend herangezogen werden. Eine qualifizierte Einschätzung durch Immobilien-Experten ist an dieser Stelle unabdingbar.


Expertenwissen zur Beurteilung von Denkmal-Immobilien

Wieder einmal eine Überschrift mit dem Hang zu Populismus und das findet sich leider im ganzen Artikel: „Liebhaberei oder Rendite“, erschienen auf Welt.de. Schade, dass der Autor des Artikels, Herr Michael Fabricius nicht den Immo-Insider gefragt hat, dann wäre alle Fragen beantwortet worden und das Fazit des „Experten“ der Catella, in dem Zusammenhang als unpassend, hätte gar nicht gedruckt werden müssen. Für den geneigten Leser, der sich als Immobilien-Laie eine kompetente Aussage erhofft, möchte der Immo-Insider zumindest seine Leser und seine Follower bei Facebook „Immo-Insider“ versorgen.

Als Fazit gleich zu Beginn. Wenn Sie den nachfolgenden Artikel aufmerksam lesen, werden Sie feststellen, dass dieses Projekt ein echtes Unikat – wie vielleicht eine „Blaue Mauritius“ im Immobilienbereich – werden wird. Es gibt kein zweites Olympisches Dorf 1936, das man als Denkmalimmobilie für Wohnzwecke umbauen und damit nicht nur als Anlageimmobilie nutzen.

Ausflug in die Historie des Olympischen Dorfs

Bei der beschriebenen Feier handelte es sich um den ersten Spatenstich, zu dem der Immo-Insider ebenfalls geladen war. Aber erst mal der Reihe nach. Deutschland erhielt die Olympischen Spiele 1916. Aufgrund des ersten Weltkriegs vielen diese bekanntlich aus und nachdem Deutschland 1928 wieder in den Völkerbund aufgenommen wurde, erhielt Deutschland die erneute Zusage, diesmal für die Olympischen Spiele von 1936. Das ist historisch wichtig, denn diese Spiele sind als die Nazi-Spiele im kollektiven Gedächtnis. Das ist aber nicht korrekt. Denn erst nach der Machtübernahme 1933 hat der Führer kein großes Interesse an einem internationalen Sportereignis, welche vorher ja schon zugesagt war. Erst als die Propagandaabteilung von Göring die Chance der Wirksamkeit der Bilder erkannte, lief die Propaganda für die Spiele - festgehalten u. a. in den vielen bekannten Filmen von Lehni Riefenstahl.

1934 wurde mit dem Bau des „Dorf des Friedens“ wie das olympische Dorfe genannt wurde, begonnen und bereits an die Nachnutzung nach den 16 Olympischen Tagen und den insgesamt Olympischen 6 Wochen gedacht. Da die Sportler 1932 in Los Angeles noch in Holzbaracken wohnten, wollte man den Athleten der Spiele von 1936 etwas völlig Neues bieten. Gemauerte Unterkünfte mit für die Zeit höchsten Komfort war für die rund 3.500 Athleten nach der Ankunft in Berlin ein Highlight.

In der Anlage im Elstal befand sich auf rund 55 Hektar das Männerdorf. Die Frauen wohnten während der Olympiade getrennt in der Nähe des Olympiastadions. Man hatte sich bei der Planung akribisch vorbereitet. Bei der Laufbahn auf dem Gelände hatte man exakt die Maße vom Berliner Olympiastadion nachempfunden, damit sich die Sportler auf die Wettkämpfe – vor allem bei den Staffelläufen wichtig – auf die Kurvenradien einstellen konnten. Die deutsche Mannschaft wohnte nicht im Dorf, sondern in einer angrenzenden Flak-Kaserne.

Durch Sanierung zu höherer Rendite

Ein weiteres Highlight war die Schwimmhalle von der aus man aufgrund großer beweglicher Fensterelemente sogar ins Freie gehen konnte. Die Schwimmhalle wurde durch einen Brand stark beschädigt und für 2,5 Mio. EUR wieder auf historischer Basis renoviert.

Die Mannschaftsunterkünfte die nur noch teilweise bestehen können nun im Sanierungskonzept sogar mit einer Etage aufgestockt werden, was die Nutzung im Reihen- oder Stadthauskonzept ermöglicht und damit für die kommende Zielgruppe von Bewohner die Stadtnahe aber trotzdem fast ländlich wohnen möchten.

Renditeeinschätzung durch Berücksichtigung der Lage

Die 55 Hektar bieten eine Auenlandschaft die heute schon erahnen lässt, welche Wohnqualität hier vor den Toren Berlins entstehen kann. Nur 7 km von der Stadtgrenze Berlins ist der Bahnhof nur 1,6 km entfernt. Mit dem Fahrrad in 5 Min. locker erreichbar. Die Regionalbahn bringt den Pendler – sofern er überhaupt ins Zentrum von Berlin zum Hauptbahnhof will – in 25 Minuten. In Spandau ist man nach nur 2 Stationen in 11 Minuten.

Wer sich mit dem Berliner Autoverkehr auskennt, wird begeistert sein. Zumal sich gerade der Arbeitsmarkt im Speckgürtel seit Jahren nicht nur im Süden, sondern auch im Westen dynamisch entwickelt. Dank eines trimodalen Verkehrszentrums (Hafen, Schiene, Straße) verlegt z. B. der Schwerlastverkehr Colossos seine Zentrale von Berlin ins Elstal.

Der Hafen hat zwei Verladelinien nach Rotterdam und Hamburg, dazu ein schon seit 1918 und zu DDR-Zeiten wichtiger Rangierbahnhof mit über 3.000 Arbeitskräften. Mittlerweile ist ein Bahntechnologie-Center gegründet, es werden 20 Mio. EUR investiert und 400-500 Arbeitsplätze erwartet. Über die aktuelle Entwicklung ließe sich noch mehr sagen, das würde aber den Rahmen sprengen. Die Informationen sollten nur verdeutlichen, auf welchem Niveau der Immo-Insider seine Recherche und Informationen für die interessierten Kunden aufbaut und zur Verfügung stellt.

Geschichtlich begründete Besonderheiten von Denkmal-Immobilien

Das beschrieben Speisehaus der Nationen war nicht als Kaserne geplant, sondern als Lazarett. Deshalb besitzt das kommende Denkmal sensationelle Balkone die man auf dem Foto des Artikels gut erkennen kann. Die Heillehre der damaligen Zeit war bestrebt, Kranke und Verletzte an die frische Luft zu bringen, um bessere Heilerfolge zu erzielen. Wer bettlägerig war, konnte mit dem Bett auf den Balkon und geschoben werden und die Sonne genießen. Das wäre heute unter den Pflegebindungen zeitlich für unsere „Maschinenmedizin“ im Abrechnungskatalog nicht mehr zu leisten. Deshalb bleiben die Kranken heute auch im Zimmer und können – wenn sie Glück haben – zumindest aus dem Fenster schauen - aber das ist ein anderes Thema.

Nach dem Krieg wurde das Gelände 60 Jahre durch die russische Armee genutzt. Hier haben Offiziersfamilien gewohnt und das Gelände wurde nicht weiter als Krankenhaus, sondern als Sport-Hochleistungszentrum genutzt. Der ganze Komplex war hermetisch abgeriegelt. Russische Athleten, die in Russland in der Armee dienten, bereiteten sich oft für Ihre Wettkämpfe im Westen im Olympischen Dorf im Elstal vor. 1992 wurde das Gelände wieder von der Bundesregierung und der Landesentwicklungsgesellschaft bis 1999 übernommen. Nach der Pleite der LEG kam 2001 die DKB das Gelände übernommen und museal genutzt. 2013 gab es eine europaweite Ausschreibung, die unser Produktpartner Terraplan für sich gewinnen konnte.

Chancen der Denkmal-Immobilie für gegenwärtiges Nutzungsverhalten

Das Speisehaus war für seine Zeit mit seiner Stahlbeton-Skelettbauweise revolutionär. Es waren 40 Speisesäle in der komplett freitragenden Konstruktion untergebracht. Damit konnte man in der Nachnutzung rund 321 Räume für den Lazarettbetrieb umbauen.

Diese Stahlbetonskeletbauweise ist die größte Herausforderung für den Architekten Klaus Meier-Hartmann. Aber aufgrund der freitragenden Konstruktion wird es bei diesem Projekt - anders als der Artikel es leider suggeriert – „schwierige Raumaufteilung“ kaum geben. Das konnte jeder, der rund hundert Kunden mit ihren Beratern, denen der Immo-Insider im letzten halben Jahr das Projekt „Gartenstadt Olympisches Dorf von 1936“ auf einer der bekannten Berlin-Besichtigungstouren bereits als Pre-View präsentierte, feststellen. Sicher der entscheidende Mehrwert dieser Partnerschaft. Rechtzeitig, vor dem offiziellen Vertriebsstart mit qualifizierten Informationen versorgt sein. Sofern Sie sich für das Angebot interessieren, melden Sie sich für die nächste Besichtigungstour über beim Immo-Insider oder Ihren Berater persönlich an.

Vergleich der Investitionsqualität mittels interner Zinsfußmethode

Die den kritischen Worten von Thomas Beyerle als Chefresearcher muss ergänzt werden, dass es für den Immo-Insider zum Standard gehört, eine Aufstellung für jedes Jahr dem Kunden zu stellen. Und eben nicht nur für die Jahre, wo die Steuervorteile für die Denkmal-AfA anfallen, sondern bis zur vollständigen Entschuldung. Hier wird bei uns auch bei Finanzierungen mit einem extrem defensiven Prolongationszins von 6 % durchgängig nach der 10-jährigen Zinsfestschreibung weitergerechnet.

Rechnet man mit der internen Zinsfußmethode (IRR), kann man – wie es jedes Angebot des Immo-Insiders zeigt – bis auf die zweite Nachkommastelle die Investitionsqualität jeder Immobilie gegeneinander vergleichen.

Gewinnung fehlender Mittel durch persönliches Engagement

Hierbei ergeben sich für höchststeuerbelastete Anleger IRR-Renditen, die nicht mit anderen Immobilienformen in dieser erzielbaren Höhe vergleichen kann. Die fehlende Nachhaltigkeit erschließt sich dem Immo-Insider hier nicht. Um langfristige Renditen zu erzielen sind vor allem die Lage und das Entwicklungspotenzial einer Stadt und Region entscheidend. Gerade wenn man dem Spatenstich beiwohnen konnte, wurde das enorme Engagement des Bürgermeisters Holger Schreiber wie auch des Landrats und aus den Worten des anwesenden Staatssekretärs. Nach der Machbarkeitsstudie der Terraplan wäre eine Sanierung nicht möglich gewesen.

Durch das persönliche Engagement des Bürgermeisters, der Landesregierung und dem Wohlwollen des Bundesbauministeriums, wurde diese Anlage vor 281 weiteren Anträgen priorisiert. Damit konnten die fehlenden Mitteln gewonnen werden.

Durch qualifizierte Informationen alle Kosten im Blick

Für den Immo-Insider sind es genau diese Informationen, die eine realistische Einschätzung geben, die scheinbar den Beteiligten im Artikel noch nicht zugänglich waren. Sofern Sie sich für eine Musterberechnung interessieren melden Sie sich über die angegebenen Kontaktdaten. Dann können Sie auch die möglichen Kosten – die offiziell noch nicht bekannt sind – erfragen. Aber das überrascht nach den vorangegangenen qualifizierten Informationen sicher auch nicht mehr.

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Viel Erfolg bei Ihren Immobilieninvestitionen!
Ihr Immo-Insider

„Ich helfe Ihnen, sich mit Expertenwissen über aktuelle Trends, Chancen und Risiken im Immobilienmarkt zu informieren – und nachhaltig sinnvolle (Anlage-)Entscheidungen zu treffen.“ 

Gerhard Schaaf
Experte für Immobilien