Mit Experten-Teamwork zur richtigen Immobilienfinanzierung

Der „Welt"-Artikel zum Immobilien-Thema „Jetzt noch kaufen“ beinhaltet alle wesentlichen Argumente, die für eine Investition in Immobilien sprechen. Deshalb sollten Sie nicht nur schnell den Artikel lesen, sondern sich auch zeitnah mit der Immobilieninvestition beschäftigen. Der Immo-Insider möchte nicht schulmeisterhaft wirken, der Artikel beinhaltet aber einen Fehler in der Darstellung. Unter der Zwischenthema „Wichtig für die Kapitalgarantie“ wird über die Vorteilhaftigkeit einer Denkmalimmobilie berichtet. Hier wird von einer „fertig sanierten Immobilie“ gesprochen, mit der man „dank der steuerlichen Abschreibungen bei Denkmalbauten“ eine attraktive Netto-Eigenkapitalrendite erzielen kann.

Richtig ist, dass man bei Denkmälern (§7i EStG) in den ersten 12 Jahren 100 % der Sanierungsaufwendungen absetzten kann. Die gilt aber nur für Anleger, die den Kauf der Immobilie vor dem Sanierungsbeginn tätigen! Sie müssen, sozusagen die "Ruine" oder besser das unsanierte Projekt erwerben. Nur dann werden die Steuervorteile gewährt. Das gilt auch für Objekte in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG). Diese werden oft für Kasernen oder gemischt genutzte Innenstadtanlagen begründet. Wäre die Sanierung bei Kauf bereits abgeschlossen, besitzt das Objekt nur noch eine lineare AfA von 2 % p.a. auf den Kaufpreis abzüglich des Grund- und Bodenanteils.

Lobenswert ist der Hinweis, das Investitionen rund um den eignen Kirchturm herum oft die Perspektive verzerrt. Die Rendite- wie auch Wertentwicklungschancen in Metropolregionen oder dynamischen B-Standorten (wie sie der Immo-Insider mit seiner nun über 30-jährigen Expertise den interessierten Anlegern empfiehlt) sind viel höher, denn diese besitzen durch Bevölkerungszuwachs wie auch prosperierende Arbeitsmärkte deutlich mehr Marktpotential.

Die Rendite-Chance wird durch die Niedrigzinsphase verstärkt. Hier empfehlen wird einen zügigen Tilgungsprozess. Ob über direkte Banktilgung oder für den opportunistischen Anleger mit der fondgebundenen Lebensversicherung, der Wertpapiersparanlage oder konservativer über eine Bausparlösung getilgt wird, muss der Risikoneigung des Käufers angepasst werden.

Hier können viele Makler keine Dienstleistung einbringen, die sie in der Vergangenheit angeboten hatten, da sie nicht mehr über die Erlaubnis verfügen, Finanzierungen nach §34i GewO (Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie) anzubieten. Ferner dürfen Sie vom Gesetzgeber her auch keine Angaben mehr zum Eigenkapitaleinsatz treffen, wenn es z. B. Wertpapiere, die zum Kauf der Immobilie aufgelöst werden, betrifft. Hier benötigt der Berater die Zulassung für Finanzanlagenvermittler nach §34f Abs. 1, Satz 1 GewO. Missachtet der Makler diesen Sachverhalt, begeht er bereits eine Ordnungswidrigkeit!

Der Immo-Insider empfiehlt Immobilien-Maklern hier moderne Formen der Zusammenarbeit mit unabhängigen und qualifizierten Finanzdienstleistern. Diese verfügen nicht nur über die angesprochenen Qualifikationen und können damit diesen Teil des Beratungsprozesses übernehmen, vielmehr wird auch der Risikobereich der Investoren untersucht.

Hat der Immobilienkäufer z. B. keine Absicherung gegen Berufsunfähigkeit, und würde diese bei ihm eintreten, könnten die Steuervorteile durch geringere Einkünfte verpuffen und ein Vermögensrisiko darstellen. Auch eine Zusatzkranken- und ergänzende Pflegeversicherung können Risiken bei längerer Krankheit und dem damit verbundenen Gehaltsrückgang oder bei einem Pflegefall den vollständigen Wegfall des Einkommens abfedern. Durch eine solche Zusammenarbeit entsteht eine Win-Win-Situation für Immobilienkäufer, Makler und Finanzberater.