Immo Insider – Immobilien strukturschwacher Regionen als Geldanlage

Immobilien strukturschwacher Regionen als Geldanlage

Einflüsse veränderter Mobilität richtig einschätzen

Der „Welt"-Artikel zum Immobilien-Thema „Bittere Wahrheit für Eigentümer“ bestätigt die nun seit über 20 Jahren konsequent verfolgte Strategie des Immo-Insiders. Für einen Eigennutzer ist die Lage – aber nur solange er selbst im Haus oder der Wohnung lebt – egal. Muss aber – wie in diesem Beispiel – das Häuschen oder die Wohnung verkauft werden, gelten die gleichen Kriterien wie für den Kapitalanleger.


Prognosen für Immobilienstandorte

Dorsten liegt im Kreis Recklinghausen. Laut Prognose-Studie ergeben sich anhand von 29 makro- und sozioökonomischen Indikatoren folgende Ergebnisse: Von 402 Stadt und Landkreisen liegt Dorsten im Jahr 2016 an 330er Stelle und damit im Bereich „Zukunftsrisiken“! Noch klarer wird der Niedergang dieser Stadt, wenn man sich die jeweilige Platzierung im Drei-Jahres-Rhythmus wo die Studie veröffentlicht wird: 2016/ Platz 330, 2013/ 339, 2010/ 324, 2007/ 299 und 2004/ 259. Diese, immer schlechter werdende Platzierung wird im Vergleich von Stärke (Vergangenheit) und Dynamik (Zukunft) noch deutlicher.

In Bereich Dynamik belegt der Standort mit Platz 376 den absolut schlechtesten Wert! So gesehen ist die Dame in der Geschichte mit dem Verkauf heute noch besser beraten, als noch weiter „und auf bessere Zeiten zu warten“. Die hat diese Region nämlich schon lange nicht mehr gesehen. Im Stärke-Bereich schwingt mit Platz 326 noch ein wenig Vergangenheit nach. Die Demographie liegt auf Platz 321, der Arbeitsmarkt bei 273, die Innovation bei 257 und der Wohlstand bei 361.

Die richtige Wertschätzung Ihrer Immobilie

Wer soll denn da in Zukunft kaufen? Die Kinder arbeiten vielleicht in Düsseldorf oder Köln und werden wahrscheinlich nie mehr nach Dorsten zurückkehren. Das ist die Realität unserer Zeit. Es ist schon erschütternd, wenn der örtliche Makler scheinbar keinen Dunst von der bundesweiten Entwicklung hat. Das verwundert aber nicht, denn er bewegt sich - wie die alte Dame – im selben Kokon. Mit dieser lokalen Brille, so beschreibt es der „Wertgutachter“ in dem Artikel, hat er gerade einmal 4 oder 5 Kunden in 20 Jahren erlebt, die den Wert ihrer Immobilie richtig einschätzen.

Aus diesem Grund haben sich allein im vergangen Jahr über 100 Makler für das FG-Immobilien-Mehrwertkonzept entschieden und profitieren damit von der Expertise des Immo-Insiders. Dies erhöht nicht nur das Angebotsprofil des jeweiligen Maklers um rund 50 Standorte und mehr als 2.000 Einheiten. Er ist damit auch im Netzwerk von bundesweit agierenden Experten, die eben nicht nur lokal, sondern auch überregional Expertise vorweisen können.

Bestätigt wird im Artikel auch die Problematik im Bestand und den Nachkriegsbauten. Diese Gebäude verfügen ob über ein schlechtes energetisches Profil und sind gerade in der Nachkriegszeit mit wenig „Liebe“ und Blick für Ästhetik gebaut worden. Da verwundert es nicht, das als Ausnahme eben klassische Altbauten aus der Vorkriegszeit genannt werden. Gerade hier verfügen wir über ein permanentes und bundesweites Angebot an Kapitalanlageobjekten, die natürlich auch von Eigennutzern erworben werden können. Der Vorteil hier ist die politisch gewünschte Verbesserung der Bausubstanz, die an steuerlichen Begünstigungen in den ersten 12 Jahren gekoppelt wird. Dadurch profitieren die Eigentümer durch den Steuerrückfluss teilweise mit mehr als 30% des Kaufpreises! Und auch Eigennutzer können in diesem Fall 90% der Steuervorteile, wie sie der Anleger erhält, zurückholen.

7 zentrale Punkte im Immobiliengeschäft

Und auch hier gilt zum Abschluss das Beispiel von Herrn Schwank mit dem Kauf eines Steuermodells in den 90er Jahren mit 410.000 DM, das heute mit 190.000 EUR noch nicht seinen ursprünglichen Wert erreicht hat. Das bestätigt die Strategie der Immo-Insiders, der konsequent bis ins Jahr 2003 kein Objekte in den Neuen Ländern – trotz opulenter Steuervorteile – verkauft hat. Außer dem Steuervorteil haben Objekte in den falschen Lagen bis heute vielleicht noch keinen Käufer – außer über die Zwangsversteigerung – finden können. Sind die damaligen Objekte aber in Wachstumsregionen gebaut worden, sieht das Ergebnis oftmals gar nicht so schlecht bzw. richtig gut aus.

Bei Immobilien, die zumindest ihren Wert erhalten und idealerweise steigern sollen, geht es immer um die 7 zentralen Punkte im Immobiliengeschäft: Lage, Preis, Bauqualität, Miete, Finanzierung, Abwicklung und Verwaltung. Nach diesen Kriterien werden die Objekte für FG-Immobilien ausgewählt. Kommt noch ein steuerlicher Effekt dazu, ist dies ein Zusatznutzen aber niemals der einzige Grund für die Investition in ein Objekt.

Bei Investitionen an die Zukunft denken

Aufgrund der Dynamik in Beruf und die Mobilität heute von erfolgreichen Arbeitnehmern und Selbständigen gefordert wird, empfiehlt der Immo-Insider, diesem Personenkreis durchaus schon früh an eine Immobilieninvestition zur Vermietung in Ballungsräumen mit zu erwartenden Miet- und Wertsteigerungspotenzial nachzudenken. Damit profitiert der Käufer aktuell vom günstigen Zinsmarkt, kann diese Zinsen auch noch steuerlich geltend machen und mit den Mietüberschüssen und ggf. einer eigenen Zuzahlung die Kapitalanlage schneller entschulden. Kommt es tatsächlich nach vielleicht 10 Jahren zum eigenen Immobilienwunsch, wirkt eine entschuldete Immobilie wie Eigenkapital oder wirkt sich zumindest nicht negativ auf die Bonität des Anlegers aus.

Besteht kein Wunsch nach einem Eigenheim, kann der Vorgang wiederholt werden. Entweder baut der/ die Anleger/in das Immobilienvermögen mit einer weiteren Immobilien aus oder man verkauft in einer günstigen Marktphase um eine nächst größere Investition zu starten. Somit profitiert man laufend von der staatlich gewollten Unterstützung durch die Abschreibung (AfA) und der Absetzbarkeit der Schuldzinsen und bindet den Mieter die den Sparvorgang und den eigenen Vermögensaufbau ein. So gesehen zahlt man vielleicht selbst Miete, erhält aber durch die Kapitalanlage deutliche größere Vorteile und wird durch dieses Konzept so gesehen von der Kapitalmarktdynamik subventioniert.

Immobilienberatung aus Anlegersicht

Auch Eigennutzer von Immobilien sollten bei deren Erwerb in die Zukunft schauen und wichtige Stellgrößen berücksichtigen, die für einen späteren Verkauf ausschlaggebend sein könnten – da dann die gleichen Kriterien gelten, wie für den Kapitalanleger. Ein Eigennutzer sollte sich – auch wenn es auf dem Land oder in einer strukturschwachen Region billig ist, eine Immobilie zu erwerben - genau überlegen, ob er damit auch alt werden kann und ob es überhaupt noch eine potenzielle Vermarktungschance gibt. Dies gilt für viele Regionen in Deutschland. Wäre dem Immo-Insider das Angebot auf dem Tisch gekommen, hätte er aus Anlegersicht abgeraten.

Jetzt ist Insider-Wissen gefragt

Profitieren Sie – egal ob als Anleger oder als Makler – von diesem Know-how. Nutzen Sie z. B. eine der nächsten Besichtigungstouren.

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Gerhard Schaaf
Experte für Immobilien