Die Effekte der Kapitalanlageimmobilien richtig nutzen

Wir besitzen, anders als der genannte Staat, nicht nur wenige Großstädte in einem oftmals ländlich geprägten Umfeld, sondern Deutschland ist im Herzen Europas eine Verdichtungsregion, die viele unabhängige Städte und Metropolenregionen besitzt. Diese Standorte bilden nun seit über 20 Jahre das Gerüst für die Investitionsempfehlungen des Immo-Insiders (www.immo-insider.de).

Vielmehr gilt, die Immobilie ist ein Konsumgut. Dort wo attraktive Einkommen generiert werden, dort findet man entsprechende Mieten und im Verhältnis zum Kaufpreis einer angestrebten Rendite (z.B. 25-fache Verhältnis von Miete zum Kaufpreis entspricht 4% Rendite). Dies hat zur Folge, dass in Verdichtungsräumen im Verhältnis weniger Eigentümerhaushalte zu finden sind, als im ländlichen Raum. Auch die überwiegende Form der Arbeit am jeweiligen Standort spielt eine Rolle. Sind es eher im Niedriglohnsektor Beschäftigte oder in modernen Technologien Arbeitende und Menschen mit i.d.R. höher bezahlten Dienstleistungssektor.

Das belegt, das in Regionen mit hohem Eigentümeranteilen wie in Baden-Württemberg mit 53%, Rheinland-Pfalz mit 54% und dem Saarland 57% zum einen ausreichend Fläche zur Verfügung steht und auf der anderen Seite ein im bundesweiten Verhältnis hoher Einkommens- und Beschäftigungsgrad. Gerade das Saarland, zeigt aber eindringlich auf, dass ein zu monopolistisch ausgerichteter Arbeitsmarkt mit Montan- und Bergbauindustrie durch Veränderung und Produktionsverlagerung ins Hintertreffen kommen kann. Jetzt bekommt das weitere Argument in dem Artikel Gültigkeit, dass mit einem – vielleicht auch noch nicht bezahlten – Eigenheim im Rücken, ein Standortwechsel schwerer fällt als für einen Mieterhaushalt.

Aufgrund der immer größer werdenden Volatilität der Arbeitsmärkte die eine immer größere Mobilität von den Arbeitnehmern erfordert, wird die seit Jahrzehnten gegebene Empfehlung des Immo-Insiders zum Strategieansatz schlechthin.

Grundsätzlich führt das End-Ziel eines Eigenheims oder generell von Immobilieneigentum zu einer höheren Sparquote, mehr Fokus auf Vermögensbildung und demnach folgerichtig in dieser Phase um geringeren Konsum. Es muss aber im Sinne einer immer größer werdenden Rentenlücke die Frage gestellt werden dürfen, ob Konsum vor Armut im Alter schützt?

Deshalb empfehlen wir seit Jahren den erfolgreichen und dynamischen Berufseinsteiger nicht mit dem Eigenheim zu beginnen, sondern die Effekte der Kapitalanlageimmobilien zu nutzen. Hier muss man nicht mehr auf mögliche zukünftige Fördermaßnahmen des Staates warten, sondern kann für Neubau und Bestandsimmobilien bereits den Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil mit 2% abschreiben. Bei Bestandsobjekten, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden sogar 2,5% p.a. Nutzt man die Denkmal- oder Sanierungsgebiet-AfA (EStG §7i und §7h), kann man sogar in den ersten 12 Jahren 100% der Sanierungsmaßnahme steuerlich geltend machen. In Verbindung mit der Bestands-AfA sowie ggf. der Absetzbarkeit der Schuldzinsen (Werbungskosten § 9 EStG) bringt das bei entsprechendem z. V Einkommen ab 35.000 € ledig und ca. 70.000 € verheiratet, einen Steuerrückfluss von ca. 30% des Kaufpreises.

Damit investiert der zukünftige Eigentümer bereits in Immobilien mit Unterstützung des Staates und des Mieters, ohne sich vom Standort her festlegen zu müssen. Umzug wegen Jobwechsel ist hier kein Problem und auch die doppelte Haushaltsführung, die temporär in Zukunft keine Seltenheit sein wird, blockiert die Familie nicht.

Gerade für diese neue Zielgruppe bildet unser Anlagekonzept für "Multi-Homer" eine ideale Ergänzung. Ob für Studenten oder temporär an einen Standort gebundenen Arbeitnehmer ist dies diese Form des Wohnens ideal, da die Kosten rund nur die Hälfte der üblichen Hotelkosten betragen. Für den Eigentümer dieser Wohnform beginnt die Investition bereits bei 110.000 bis 140.000 EUR. Hinzu kommen aufgrund der energetische Bauqualität zinsgünstige Darlehen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hier spielt der steuerliche Effekt eine untergeordnete Rolle, hier steht die Mietrendite von ca. 4,5 - 5% im Fokus. Natürlich können wir für jeden Investor mit Hilfe der internen Zinsfußmethode die interessanteste Immobilieninvestition herausfinden. Hier kommt unser Immobilienkonzept mit dem Immobilienmaßanzug zum Tragen.

Dieses Konzept verträgt je nach Einkommen, Alter und Vermögenslage mehrere Immobilien. Hier kommt es zu einem weiteren Vorteil dieser Strategie, der Risikostreuung durch die Investition in verschiedene Standorte mit unterschiedlichen Projekten mit mehreren Anbietern. Kommen die Investoren im letzte Drittel ihrer Arbeitszeit zur Ruhe oder haben sich an einem Standort festgelegt, besitzen sie bereits mit hoher Wahrscheinlichkeit eine weitestgehend bezahlte Immobilie, die in einem guten Marktumfeld - wie gerade eben - verkauft oder mit der freien Grundschuld auch beliehen werden kann. Selbst beim Verkauf birgt ggf. ein bestehendes Darlehen kein Problem, da man mit einem Pfandtausch, das Darlehen der verkauften Kapitalanlage auf das Eigenheim übertragen werden kann.

Der „Welt“-Artikel ist sehr interessant, polarisiert jedoch leider wieder stark - was für Presse und Auflage sicher wichtig sein mag - den Leser und interessierten Anleger aber nur bedingt weiterbringt. Genau hier kommt der Immo-Insider mit seiner Expertise ins Spiel auf Fragen, die sich Laien wahrscheinlich nicht stellen würden. Lösungen anbieten, dass ist am Ende das entscheidende am Beratungsmarkt, nicht von der Stange, sondern eben einen "Immobilien-Maßanzug" schneidern – wer will den nicht besitzen?