7 zentrale Erfolgsfaktoren beim Immobilienkauf

Steuervorteile nutzen und bis zu 30 % des Kaufpreises einer Anlageimmobilie sparen

Beim Immobilienkauf geht es um sieben zentrale Erfolgsfaktoren. Stimmen diese, wird sich Ihre Kapitalanlage in Immobilien rechnen. Der Immo-Insider zeigt Ihnen, worauf Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie achten sollten.


Sieben zentrale Erfolgsfaktoren

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um den niedrigen Preis für geliehenes Geld. Sondern für Anleger um sieben zentrale Erfolgsfaktoren.

Dieses entscheidende Septett besteht aus:

  • Lage
  • Preis
  • Bauqualität
  • Miete
  • Finanzierung
  • Abwicklung
  • Verwaltung

Stimmen diese Punkte, wird sich die Anlage rechnen. Tun sie nur leider selten. Das ist die Herausforderung für den Laien, wenn er erfolgreich anlegen will – und deshalb ist Expertise erforderlich.

Klare Bewertung der Erfolgsfaktoren ist erforderlich

Es geht dabei um eine klare Bewertung der einzelnen Faktoren. Während in den Metropolen der Wohnraum aufgrund des Zuzugs und der wachsenden Arbeitsplätze knapp wird, gibt es auf dem Land weder Preisboom noch Nachfrage. Hier ziehen die Menschen weg und viele, die in den 70er, 80er und 90er Jahren aufs Land geflohen sind, um günstig bauen zu können, erkennen heute, dass die verlorenen Stunden im Stau oder der verspäteten Bahn für Pendler teuer erkaufter Immobilienbesitz sind. 

Multi-Homer-Konzepte: die perfekte Immobilienanlage in einer dynamischen Arbeitswelt

Aufgrund der dynamischeren Arbeitswelt, muss auch der Eigennutzer seine Immobilie nach Anlagegesichtspunkten auswählen. Wird jemand versetzt und nimmt eine berufliche Herausforderung in einer anderen Stadt an, wird zu Beginn meist ein Doppelhaushalt begründet. Hierfür bieten möblierte Apartments auf Zeit, so genannte Multi-Homer-Konzepte das perfekte Investment: Günstiger als ein Hotel und zudem eigene vier Wände, liegen ihre Renditen zwischen stolzen 5 und 6 Prozent!

Selbst wenn man das Apartment nicht selbst nutzt, bleibt somit eine attraktive Anlage. Wird für den Bewohner aus der Probezeit ein fester Job, sucht dieser oft für die Familie die geeignete Wohnung. An diesem Punkt scheitert oft ein attraktiver Erwerb, weil sich das Eigenheim auf „der grünen Wiese“ nicht oder nur mit Abschlägen veräußern lässt.

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Doppelt hält besser: die Anlagestrategie für Eigennutzer

Die Empfehlung des Immo-Insiders lautet deshalb: Eigennutzer sollten eine Doppelstrategie fahren. Entweder wird ein Eigenheim/Wohnung so erworben, dass es sich problemfrei am Markt vermieten oder verkaufen lässt, was wegen der beschriebenen Kaufpreise in Ballungsregionen und aufgrund mangelnden Eigenkapitals nicht bei jedem Investor funktioniert. Alternativ macht man den zweiten vor dem ersten Schritt, erwirbt eine Kapitalanlageimmobilie nach den 7 Immobilien-Faktoren und bleibt in Miete.

Denkmalimmobilien: über 30 % des Kaufpreises an Steuern sparen

Mit der Kapitalanlage spart der dynamische Besserverdiener, z. B. durch die Investition in Denkmalimmobilien, teilweise über 30 % des Kaufpreises in den ersten zwölf Jahren an Steuern.

Zugleich

  • bleibt er beruflich flexibel
  • kann leichter umziehen
  • braucht keine doppelte Haushaltsführung
  • nutzt die steuerlichen Überschüsse zur Tilgung seiner Anlage

Denn wenn die Steuervorteile auslaufen und die Immobilie mind. auf 60 % des Beleihungswerts getilgt ist, stellt die Anlage keine Belastung, sondern sogar eine weitere Sicherheit für die Bank dar. Jetzt kann der Anleger entscheiden, ob er die Wohnung in einer „Nachfrage-Metropolen-Region“ gewinnbringend veräußert oder als zusätzliche Altersvorsorge weiter entschuldet und die Miete später als Zusatzrente nutzt.

Immobilieninvestition lohnt sich jetzt besonders: nur 3 % Zinsen

Ein weiterer Aspekt ist die Zinssituation, die mit 3 % deutlich unter dem Schnitt der letzten zwanzig Jahre liegt. Wichtig dabei ist ein mögliches Verlassen der Nullzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank Fed – die Hinweise mehren sich, dass dies zum Jahresende erfolgen könnte.

Merke:

  • Die Chance, dass die Zinsen fallen, ist eher gering.
  • Dass sie mittelfristig wieder steigen, ist wahrscheinlich.
  • Also lohnt es sich, sich mit der Investition von kreditfinanzierten Immobilien zu beschäftigen.

Expertentipp: Anlageimmobilie kaufen, wo die Bevölkerung wächst

In einer weiteren Untersuchung der Bertelsmann-Stiftung, die diese Tage veröffentlicht wurde, wird das Ausmaß der Bevölkerungsentwicklung bis 2030 beschrieben. Die Bevölkerung schrumpft um eine halbe Million Menschen in Deutschland, aber nicht einheitlich. Berlin z. B. wächst um weitere 10 %, während Regionen vornehmlich im Osten, aber auch in NRW, Niedersachsen und dem Saarland, bis zu 25 % an Bevölkerung verlieren!

Da lohnt es sich nicht, eine Kapitalanlage zu erwerben, wo man vielleicht hinlaufen kann und die heute noch „um den Kirchturm“ liegt. In 15 Jahren ist vielleicht die Kirche entweiht und dient noch als Hochlager. So bedauerlich dies klingt, so konsequent müssen diese Überlegungen in Immobilien-Investitionen eingebunden werden.


Nutzen Sie das Know-how des Immo-Insiders

Der Immo-Insider liefert Ihnen hierzu das erforderliche Know-How. Besuchen Sie eine meiner Vortragsveranstaltungen oder besichtigen Sie mit mir live die Projekte, z. B. in Berlin. Melden Sie sich hier an oder schnuppern Sie in den aktuellen Angeboten unter www.fgimmobilien.de.

Ich freue mich, mit meinem bundesweiten Beraternetzwerk nicht nur online, sondern auch offline „am Küchentisch“ alle Ihre Fragen kompetent beantworten zu können.

Ihr Immo-Insider

„Ich helfe Ihnen, sich mit Expertenwissen über aktuelle Trends, Chancen und Risiken im Immobilienmarkt zu informieren – und nachhaltig sinnvolle (Anlage-)Entscheidungen zu treffen.“ 

Gerhard Schaaf
Experte für Immobilien