Keine Angst vor Immobilienblasen in deutschen Städten

„Wo Sie auf keinen Fall eine Wohnung kaufen sollten“ – so titelt ein Artikel der „Welt“ vom 19.11.2014, der Bezug auf eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) nimmt. Das DIW warne vor Immobilienblasen in bestimmten Städten, betroffen seien insbesondere Neubauwohnungen. Diese Entwicklung könne für Käufer zu einem Problem werden.

Dass der Beitrag die Angst der Anleger unbegründet schürt, zeigt ein Blick durch die Experten-Brille des Immo-Insiders. Für eine realistische Interpretation gilt es nämlich, die Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt historisch wie EU-weit korrekt einzuordnen.

Der Immo-Insider stellt fest: Die Struktur des Immobilienmarktes in Deutschland ist gesund. Betrachtet man die Grafik „Immobilienpreise im Vergleich“ in dem „Welt“-Artikel, so kann man für Deutschland – anders als in den USA, in Spanien oder Großbritannien – eine zyklische Bewegung erkennen, die eben nicht ausbricht, sondern sich sogar unter den Entwicklungen der 70er und 90er Jahre bewegt.

Der Anstieg der Kaufpreise wird auch durch ausländische Investoren getrieben, die in deutschen Wohnimmobilien die „härteste Währung Europas“ entdeckt haben. Deutschland hat sich bestens während der Krise geschlagen, die politischen und rechtlichen Verhältnisse sind stabil, davon kann man in vielen Staaten in und vor allem an den Grenzen Europas nur träumen. Deshalb ziehen ausländische Investoren den deutschen Wohnungsmarkt den eigenen Immobilien vor. Wenn das keine Präferenz für unseren Markt bedeutet. Italiener, Spanier, Israelis, Russen und Chinesen investieren in Deutschland, weil Sie einen Vergleich haben, der den meisten Deutschen fehlt.

Dass die DIW-Experten auf andere Länder wie die USA, Spanien, Irland oder Großbritannien hinweisen, wo spekulative Preisblasen entstanden sind, lässt keinen wirklichen Rückschluss auf den deutschen Immobilienmarkt zu.

Kreditmengenvergabe der Banken zurückgegangen – nur die „richtigen“ Käufer bekommen Kredit

Die Zinsentwicklung wird von vielen Investoren zur langfristigen Sicherung eben möglichst lang festgeschrieben. Als wichtigster „Immobilienblasenindikator“ ist die Kreditmengenvergabe der Banken sogar zurückgegangen. D. h. nur die richtigen Käufer, die sich eine finanzierte Immobilieninvestition leisten können, bekommen von den Banken Kredit.

In Zeiten günstiger Zinsen gehen Banken auf Nummer sicher

Die Zinsen sind so günstig, dass die Margen bei den Banken gering geworden sind. Deshalb wollen sie keine erhöhten Risiken eingehen. Das ist zwar für schwächere Bonitäten bitter. Gleichzeitig bekommt auf diese Weise aber niemand eine Immobilie finanziert, der es sich nicht oder nur wegen der niedrigen Zinsen leisten kann und dem vielleicht in zehn Jahren der Kredit über den Kopf wächst.

Wenn dann die Zinsen (und die Margen der Banken) wieder höher steigen würden, bekommen auch wieder mehr Kaufinteressenten eine teure Finanzierung verkauft. So funktioniert das „Spiel mit dem geliehenen Geld“.

Und was im Artikel absolut vergessen wird: in den USA und in Spanien wurden Kredite an Anleger vergeben, die sich die Bezahlung gar nicht leisten konnten.

Mit Experten-Rat Rendite im Immobilienbereich erzielen

Aktuell wird der spanische Bürger durch die Niedrigzinspolitik um 54 Mrd. Euro entlastet. Den deutschen Sparer hat diese Politik 23 Mrd. Euro gekostet (ARD, Plusminus 19.11.14/ 23:20). Hier gilt es zu reagieren, um aus „Minuszinsen“ im Sparbereich, Rendite im Immobilienbereich zu generieren. Das erfordert Expertise, die der Immo-Insider gerne zur Verfügung stellt.

Immobilienexpertise in der Politik ist gefragt

Nachfragemarkt – die gesündeste Form der Immobilienanlage

Wenn Wohnungen aufgrund des Mietdrucks teuer werden, ist das auch ein Anzeichen für einen Nachfragemarkt. Dies ist die gesündeste Form einer Immobilienanlage. Beispielsweise war der letzte Immobilienhype in Deutschland in den 90er Jahren durch eine immense Steuersubvention für Ost-Immobilien getrieben, dem damals keine echte Nachfrage gegenüberstand. Dadurch wurde die damalige Immobilienblase durch den Staat selbst mit der „Sonder-AFA-Ost“ ausgelöst.

Mietpreisbremse stoppt positiven Investitionseffekt

Wenn es mehr Nachfragende als Wohnungsangebote in einer Stadt/einem Stadtteil gibt, führt das zu Mietsteigerungen und bringt in der Folge Investitionen, die daraus eine stabile Rendite erzielen wollen. Diesen Investitionseffekt hat man leider wieder von der Politik durch die „sinnlose, klientelpolitisch motivierte Ankündigung“ der Mietpreisbremse gestoppt oder zumindest reduziert.

Das ist ein hausgemachtes Problem einer verfehlten „Lenkungspolitik“. Da kann man jetzt nicht den Markt verantwortlich machen, dass scheinbar die Expertise für die Mechanismen des Immobilienmarkts bei den gewählten Vertretern fehlt. Vielleicht wird über soziale Medien der Immo-Insider an der Stelle auch einmal gelesen.

Der Immo-Insider kommt zum Fazit des Artikels, in dem er sich dem Schlusssatz des Artikels nur anschließen kann: „Deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien bleiben begehrt. Den stärksten Preisanstieg beobachten wir bei den Mehrfamilienhäusern. Sie werden sowohl von institutionellen als auch von privaten Investoren unverändert stark nachgefragt. Das sehr niedrige Zinsniveau sowie die damit verbundene Suche nach einer attraktiven Anlagerendite unterstützen diesen Trend!“

Ihr Immo-Insider